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市政府关于扬州市城镇老旧小区宜居改造的实施意见
扬府发〔2022〕16号

各县(市、区)人民政府,经济技术开发区、生态科技新城、蜀冈—瘦西湖风景名胜区管委会,市各有关葡京在线/部门(单位):

为贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)和《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》(苏旧改〔2020〕2号)等文件精神,加快推进我市老旧小区改造从“住有所居”向“住有宜居”迈进,制定本实施意见。

一、总体要求

(一)指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻党的十九大和十九届历次全会精神,坚持以人民为中心的发展思想,按照高质量发展要求,着力改善城镇老旧小区人居环境和品质,加快建设美丽宜居住区,不断提高人民群众的获得感、幸福感、安全感。

(二)基本原则

——问题导向、民生优先。以群众居住生活领域急需解决的问题为出发点,切实改善居民生活质量,营造安全、健康、全龄友好、和谐文明的宜居住区。

——立足现实、因地制宜。结合老旧小区的实际情况、资源条件以及问题的迫切程度,实事求是合理确定改造内容、改造时序,从“政府排单”转向“群众点菜”,突出针对性,力求使老旧小区宜居改造(以下简称“旧改”)成果获得居民认同。

——合理节约、普惠百姓。既要尽力而为,又要量力而行,优先解决日常安全、基本生活等最为迫切的问题,逐步提升居住品质,避免公共财政资金浪费。

——多方参与、共同缔造。积极探索“政府引导、社区主导、居民主体”的旧改模式,激发居民参与改造的积极性、主动性,充分调动社会力量支持和参与旧改工作;突出基层党建的引领示范作用,将社区治理能力建设融入旧改过程,完善小区长效管理机制。

——彰显特色、协调风貌。在古城范围内,兼顾完善功能和传承历史,落实历史建筑保护修缮要求,保护历史文化街区,在改善居住条件、提高环境品质的同时,应坚持与古城传统风貌和古城建筑特色相协调,展现城市特色,延续历史文脉。

(三)工作目标

到“十四五”期末,力争基本完成2005年底前建成的需改造旧改任务,基本补齐既有居住社区设施短板,重点改造2000年底前建成的老旧小区,打造一批美丽宜居示范住区,人民群众居住环境得到明显改善。

二、改造任务

(一)改造范围

扬州市2000年底前建成的年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼),其中有鉴定为C级和D级危房的楼幢,按照解危政策实施。可以适当将2000年后建成、居民改造意愿强、参与积极性高的城镇老旧小区纳入旧改范围,但年限不得超过2005年底。下列小区不纳入旧改范围:

1、已改造并获得过中央和省级财政补贴资金的老旧小区;

2、已纳入征收拆迁计划的老旧小区;

3、已纳入各级城镇棚户区改造计划的老旧小区;

4、居民自建住房为主的区域和城中村。

(二)改造内容

以“量力而行、尽力而为”为基本原则,深化细化国家和我省关于城镇老旧小区改造内容,重点改善老旧小区群众日常生活中有关“小区安全、基础设施功能、环境品质、长效管理”等迫切需要解决的难点问题,明确“基础类、完善类、提升类”等三大类、共63个子项等改造内容。

基础类:包括“★”28项改造内容。主要是为满足小区日常安全防护需要和居民居住与出行等基本生活需求的改造内容,包括水电气通信、雨污水分流、垃圾分类等市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。

完善类:包括“★★”20项改造内容。主要是为满足居民生活便利和改善型生活需求,进一步完善功能、环境和管理的改造内容,包括环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、小区周边改造或建设停车库(场)、电动汽车及汽车充电设施、智能信报箱、文化休闲体育健身设施及物业服务用房、有条件的楼栋加装电梯等。

提升类:包括“★★★”15项改造内容。主要是为丰富社会服务供给、提升居民生活品质,积极推进小区及周边空间整合利用、实现小区及周边环境整体优化的改造内容,综合提升公共服务设施配套建设和智慧化改造,包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、公共卫生设施、周界防护等智能感知设施,以及养老、助餐、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

(三)效果标准

根据改造效果,我市旧改共划分为三个星级。

一星级:完成不少于“★”类23个子项改造内容(含21个“★”类必选项)并达标,且街道对物业管理服务的综合评价为“良好”。

二星级:完成“★”类全部28个子项及“★★”类不少于11个子项改造内容(含8个“★★”类必选项),共39个以上子项内容并达标,且属地物业管理行政主管葡京在线/部门对物业管理服务的综合评价为“良好”。

三星级:完成“★★”类以下全部48个子项及“★★★”类不少于7个子项改造内容(含5个“★★★”类必选项),共55个以上子项内容并达标,且属地物业管理行政主管葡京在线/部门对物业管理服务的综合评价为“优秀”。

三、统筹实施

(一)编制改造规划

按照“实施一批、谋划一批、储备一批”的原则,组织各地完成城镇老旧小区的全面调查摸底,建立城镇老旧小区数据库。按照居民自愿、自下而上的原则,确定拟改造项目及时序,编制城镇老旧小区改造五年规划(2021-2025年)。

(二)制定年度计划

各地在每年一季度前,综合考虑小区老旧程度、配套设施等情况,并结合我市城市更新行动计划要求,由市旧改办统筹协调,牵头制定全市年度旧改计划。

1、按照“群众支持优先改造、违章拆除优先改造、长效措施落实优先改造”的原则,将居民改造意愿强、参与积极性高(居民出资意愿强、参与度高、配合拆除违建等),并主动补(缴)齐住宅专项维修基金、积极主动实施市场化物业服务的小区(包括移交政府安置的军队离退休干部住宅小区),优先纳入年度旧改计划。

2、各地每年旧改计划中,达到1星级效果标准的项目不得超过全年任务规模(建筑面积)的25%,达到2星级以上的项目不得超过50%,达到3星级以上的项目不得少于25%。

3、市级层面将在每年计划任务制定时,在主城区(含广陵、邗江、经济技术开发区、生态科技新城和蜀岗-瘦西湖风景名胜区)范围内,各区分别选取2-3个不同类型的项目(生态科技新城和蜀岗-瘦西湖风景名胜区各不少于1个),实施“扬州市市级城镇老旧小区宜居改造示范工程”建设,加强全过程监管,探索形成一套“可借鉴、可复制、可推广”的旧改工作经验。

(三)改造方案评估

1、初步方案制定。各地旧改办根据年度计划,牵头属地财政、自然资源和规划、住建、市政等相关葡京在线/部门,委托专业技术单位编制老旧小区星级改造初步方案。

2、意见征询。由属地街道组织小区居民对初步方案进行解读,并充分征求意见。

3、属地审批。根据意见征询结果,由各地旧改办对初步方案进行优化调整,在征得50%以上居民代表同意后,确定改造内容“清单”和长效措施方案,并报属地政府(管委会)审批。

4、星级评定。市旧改办汇总各地旧改项目初步方案,并牵头组织成立方案评审专家组对方案进行评定,评估改造效果,出具星级评定意见。

(四)改造项目实施

按照年度改造计划,由各地牵头开展项目实施。

1、各地旧改办统筹改造项目的前期工作手续办理,规范落实项目的施工、监理和审计招投标,并组织现场施工。

2、项目进场施工前,各地旧改办将改造项目招投标情况上报市旧改办。

3、市旧改办组织成立现场施工检查专家组对全市改造项目进行随机抽查,重点检查项目按方案、按图施工落实情况。

(五)验收及综合考评

1、项目改造完成后,各地旧改办组织竣工验收,并申请市旧改办进行综合验收。同时,要组织小区居民代表对小区改造的实施(施工)单位进行综合评价,并如实填写《扬州市城镇老旧小区宜居改造实施(施工)单位满意度调查表》。鼓励各地优先招聘群众满意度高的实施(施工)单位。

2、市旧改办及时组织相关成员单位,抽查各地旧改项目改造效果。重点对改造效果标准达到3星级以上的项目,按照“扬州城镇老旧小区宜居改造项目市级评价标准”进行评定,并从中择优选取申报“江苏省宜居示范居住区”,评定结果将纳入各地年度旧改工作先进评比和补助资金拨付考核依据。

四、资金保障

(一)落实财政资金

各县(市、区)、功能区要做好项目立项等准备工作,积极争取中央财政城镇保障性安居工程专项资金、中央预算内投资保障性安居工程专项资金和“江苏省老旧小区改造引导资金”等补助资金。市、区两级财政在预算中应当统筹安排资金优先用于城镇老旧小区改造,发挥财政资金引导作用。

(二)加大信贷支持

鼓励政策性金融机构在依法合规、风险可控的前提下,加大对城镇老旧小区改造项目的金融服务力度,提供信贷资金支持。

(三)鼓励专营单位投资

城镇老旧小区内入户端口以外需要改造的供水、排水、供电、供气、供暖(包括串联改并联)、通信、有线电视等专业经营设施,产权属于专营单位的,市旧改领导小组根据《关于加强城镇老旧小区管线改造整治工作的指导意见》(苏建房管〔2021〕68号)相关要求制定配套政策,鼓励相关专营单位积极出资参与旧改工程。

(四)引入社会资本

对于养老、托育、托幼、停车、助餐、便利店、家政保洁等能够形成现金流的改造内容,鼓励通过市场化方式,引入企业投资改造和运营。各县(市、区)、功能区在改造方案设计过程中,要充分挖掘城镇老旧小区现有资源,为引入企业投资创造条件。

(五)引导居民出资

鼓励居民通过申请房屋专项维修资金、提取住房公积金、银行信贷、捐资捐物等方式筹集改造资金,依法合规用于居民单元防盗门加装或更换、加装电梯、结合外墙节能改造更换密封窗、屋面防水、楼梯间公共设施更新、户内水电气暖设施等改造。

(六)创新融资模式

通过“4+N”投融资模式,拓宽资金筹集渠道,即大片区统筹平衡、跨片区组合平衡、小区内自求平衡、政府引导的多元化投入以及结合实际探索的其他模式。

五、配套政策

(一)精简优化审批流程

各地要结合工程建设项目审批制度改革,充分利用项目前期策划生成机制优化简化审批流程。对不涉及改变用地面积和土地用途、不涉及容积率变更(除增建社区及公共配套设施类项目)的旧改项目,免于办理选址、土地预审、用地规划许可证及规划条件;政府投资项目按照《江苏省政府投资管理办法》相关规定简化报批文件和审批程序;在执行现有法律法规的前提下,对采取技术措施增强现有老旧建筑防火、救援能力的旧改项目,因历史原因老旧小区存在规划许可证缺失、消防审批困难的,可结合规划设计方案联合审查机制免于办理建设工程规划许可证;在不破坏城市建筑整体风貌、不影响地基基础和主体结构安全、不涉及规划调整的旧改项目,可组织市施工图审查专家库中的有关专家对施工图设计文件进行论证,形成专家论证意见,并作为完善其他建设程序的依据,免于办理施工许可证;鼓励实行工程总承包、临近小区打包招标和联合验收。

(二)创新规划保障政策

旧改不简单套用新建小区规划标准和要求,在依法完善相关手续的基础上,允许在保留现状主体建筑的基础上做必要改建、增建、空间链接和功能转换等;支持存量资源整合利用,在征得相关产权所有人同意且不违反国土空间规划的前提下,统筹利用公有住房、社区办公用房、小区综合服务设施、闲置自行车棚等存量房屋资源,用于改建公共服务设施和便民商业服务设施;鼓励对老旧小区宜居改造项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”等不具备单独建设条件的土地,以及非居住低效用地,可采取划拨方式办理供地手续,与周边用地整合进行新建、改扩建社区养老、托幼、医疗、家政等社区配套服务设施,在不违反法律法规和国家有关强制性规范、标准以及详细规划、规划条件的前提下,可适当放宽建筑密度、容积率等技术指标。

(三)明确土地支持政策

旧改涉及利用小区内部存量房屋或土地等建设公共服务用房和设施的,原有土地使用性质和用地主体不变更,改造实施主体可使用原有土地证办理相关房屋和设施建设手续;利用空地、荒地、拆除违法建设腾空土地及小区周边存量土地等,用于加装电梯和建设各类公共服务设施的,可以不征收土地价款;对企事业单位闲置低效划拨用地,按程序调整容积率、改变土地用途后,可用于建设公共配套设施;对面积较小、无法单独规划、需整合建设片区配套经营性设施的零星地块,可以协议方式出让。

(四)落实产权保障政策

配套建设的社区医疗、便利用房、车库等不动产在小区红线外的,所有权移交属地政府,由建设单位与属地政府协商,确定一定的无偿经营使用期限;在小区红线内的,由建设单位与业主协商,综合测算投资收益,确定一定的无偿经营使用期限,设施属全体业主共有,登记在全体业主名下;对不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的,可通过市场租赁方式取得原建筑使用权;对既不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动,也不需要取得原建筑使用权的,经充分征求原建筑权利人意见后依法实施。

(五)探索创新改造模式

各地要结合城市更新,探索把一个或多个老旧小区与相邻片区更新,以及棚户区、旧厂区、危旧房改造和既有建筑功能转换等项目捆绑统筹,生成老旧小区片区化改造项目,实现项目资金自我平衡;探索将拟改造的老旧小区与其不相邻的城市建设或改造项目进行组合,形成组合类项目,实现改造投入跨项目平衡;探索旧改项目中电动汽车、非机动车集中充电设施等用于公共服务的经营性设施,通过市场化进行新建、改扩建并运营,以未来产生的收益平衡旧改支出;探索通过市场化方式收购待改造区域房源,形成改造后的房屋价值增值,补充增加改造资金;探索将机关事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的闲置房屋,通过置换、划转、移交使用权等方式交由街道、社区统筹;探索将老旧小区存量资产依法授权给项目实施主体开展经营性活动,提供多种多样的社区便民服务,引导扶持项目实施主体发展成为老旧小区运营、管理主体。

六、组织保障

(一)加强组织领导

市政府成立扬州市老旧小区宜居改造领导小组,统一指导和协调全市旧改工作。领导小组下设办公室,办公室设在市住建局(以下简称“旧改办”),负责我市旧改日常工作,并建立日常联络机制,实体化运作,加强日常指导和监督,定期通报情况,组织现场检查督查,开展联合行动,确保改造工作按时序顺利推进。各县(市、区)政府、功能区管委会承担当地城镇老旧小区改造的主体责任,加强本地区城市有机更新的组织领导,建立高效的协调机制和工作机制,要定期召集会议、现场踏勘、督查检查,协调解决项目推进中的重点难点问题。

(二)规范过程监管

各地在旧改过程中要加强监管,严格落实改造工程监理与全过程跟踪审计职责,加强项目施工质量的时序进度管控,主动接受社区、小区居民代表等社会群体的民意监督;按照属地管理原则,各地要结合小区实际,对改造完成的小区进一步落实长效管理措施。对符合条件的,要落实市场化物业服务,加强业主自治,并纳入社会综合治理体系;对暂不符合条件的,要指导街道社区,推动成立物业管理委员会落实基本物业服务,培育居民自治能力,逐步实现市场化物业服务,进一步完善长效管理机制。

(三)严格检查督导

严格旧改项目方案的改造标准和评估审核机制,尤其对市级层面重点监管打造的“扬州市市级老旧小区宜居改造示范点工程”,市旧改办要全程参与,确保改造效果。完善城镇老旧小区改造督导检查机制,确保目标任务、政策措施、资金筹措、工作责任落到实处。严格开展省级宜居项目创建评定,建立中央、省专项补助资金拨付管理制度,加强资金监管和审计监督,严格防止各类挪用、套取资金的行为。建立完善日常巡查和月通报制度,重点考核各职能葡京在线/部门组织协调、业务指导、检查督查情况和各地老旧小区改造工作进展情况。建立先进综合评比机制,对各级政府按市级旧改评价方案和权重,实施先进综合评比。

(四)做好宣传引导

加大对优秀项目、典型案例的宣传力度,提高社会各界对旧改的认识,着力引导群众转变观念,变“要我改”为“我要改”,形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。要准确解读老旧小区改造政策措施,及时回应社会关切。借助媒体平台,动态发布工作进展,组织志愿服务活动,引导、发动公众、管理对象参与监督,营造共建共享的良好氛围。

附件:

1.扬州市城镇老旧小区宜居改造工作领导小组及职能分工

2.扬州市城镇老旧小区宜居改造效果内容和标准

3.扬州市城镇老旧小区宜居改造项目市级评价标准

4.扬州市城镇老旧小区宜居改造工作各类资金保障政策

5.扬州市主城区老旧小区宜居改造通信和广电基础设施实施方案

6.扬州市城镇老旧小区宜居改造工作综合评分指标

7.扬州市城镇老旧小区宜居改造实施(施工)单位满意度调查问卷

扬州市人民政府

2022年1月15日

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